Louer un appartement à Berlin

Depuis seulement quelques années le marché de l'immobilier flambe à Berlin. Cela concerne autant l'achat d'appartement que la location. De fait la ville attire chaque année de plus en plus de nouveaux habitants, plus de 60 000 en 2016, et atteint maintenant une population de 3,67 millions de personnes. Un développement que n'avaient pas anticipé les politiques de la ville. En conséquence, Berlin a construit très peu de logements ces dernières années et risque d'avoir des difficultés à rattraper son retard.

Selon une étude parue en 2017 il manque 77 000 logements dans la ville. Il faudrait construire 20 000 nouveaux logements chaque année pour faire face à l'augmentation de la population, mais les terrains constructibles ne sont pas assez nombreux. Berlin ayant vendu énormément de ses terrains dans les années 1990 et 2000, ce sont maintenant les acheteurs, des sociétés d'investissement privées notamment, qui fixent les règles du jeu. Les solutions pour compenser ce manque d'espace, c'est de construire sous les toits et de combler les espaces vides entre les immeubles. La densification de population devrait donc s'intensifier ces prochaines années, espérons qu'un équilibre sera trouvé pour que la capitale allemande reste l'une des plus vertes d'Europe.

Vous l'aurez compris, trouver un appartement à louer à Berlin n'est pas une mince affaire. Voici quelques conseils pour mettre toutes les chances de votre coté.

Les arnaques pullulent. Il y a peu de chance pour qu'une agence ou un propriétaire vous loue un appartement sans vous avoir rencontré. Prévoyez donc de louer un logement de vacances sur airbnb par exemple (je peux vous parrainer ici) ou de sous-louer un appartement quelques semaines avant de pouvoir trouver la perle rare.

La maitrise de l'allemand est un véritable plus pour les agences immobilières. D'une part ils pourront facilement communiquer avec vous et il y aura moins de risque de malentendus, d'autre part cela montre votre implication et votre motivation pour vous installer dans la capitale allemande. Cela peut rassurer l'agence de savoir que vous n'êtes pas à Berlin seulement quelques mois mais que vous y avez un véritable projet de vie et d'intégration. Je m'enflamme un peu, mais vous comprenez ce que je veux dire.

Un dossier de candidature pour la location d'un appartement en Allemagne c'est :
- photocopie de carte d'identité ou passeport
- photocopie de l'Anmeldung (si vous avez déjà une adresse en Allemagne)
- une copie de la Schufa, un document typiquement allemand qui répertorie toutes les fois où vous n'avez pas payé vos amendes, où votre compte bancaire est passé en négatif, où vous avez eu du retard sur le paiement de votre loyer etc. Si vous venez d'arriver en Allemagne et que vous n'avez pas de compte allemand, vous ne pouvez pas disposer de ce document. Il faudra alors compenser en montrant votre sérieux par des preuves documentées.
- fiche de salaire des 3 derniers mois. Si vous n'êtes pas salarié, l'objectif est de prouver que vous gagnez votre vie. Pour ma part j'avais montré des relevés de compte de la dernière année ainsi que mes derniers avis d'imposition.

Un document " Mietschuldenfreiheitsbescheinigung " peut vous être demandé. Mais si il ne l'est pas, n'hésitez pas à en joindre un au dossier. Il s'agit d'une déclaration de votre propriétaire précédent qui certifie que vous avez toujours bien payé vos loyers. Si vous n'habitez pas encore en Allemagne, vous pouvez tenter de demander à votre propriétaire actuel de vous fournir un document de ce type, en anglais, voir en allemand.

Certains propriétaires peuvent aussi demander des cautions. Là aussi c'est compliqué quand votre famille n'habite pas en Allemagne. Pour ma part, j'avais demandé à mes parents de remplir un document en allemand déclarant qu'ils se portaient caution. Bien qu'ils habitent en France, c'était passé.

Faites appel à votre créativité pour compléter ce dossier avec les pièces qui pourront favoriser votre candidature auprès de l'agence immobilière. De fait, il est devenu plus difficile de trouver un appartement qu'un travail, alors il faut réussir à sortir de la masse. Pour ma part, j'avais écrit une sorte de lettre de présentation expliquant ce que je faisais à Berlin, depuis quand j'y étais, pourquoi cet appartement me plaisait et pourquoi il pourrait me convenir sur le long terme.

Si vous avez un petit salaire, si vous êtes au chômage ou si vous touchez le Hartz IV, vous pouvez demander un WBS (Wohnberechtigungsschein) qui vous permettra d'accéder à des appartements de type logement social, parfois placés en plein centre de Berlin, et à des prix très abordables. Evidemment, même si tout le monde ne peut pas soumettre son dossier pour ces appartements, il y a quand même de la concurrence.

La plupart d'entre nous a envie d'habiter à Kreuzberg, Friedrichshain, Mitte, Prenzlauer Berg, Neukölln mais ce sont les quartiers où il y a le moins d'offres et les prix les plus élevés.

Soyez à l'Ouest ! Schöneberg, Charlottenburg, Wilmersdorf sont des quartiers authentiques situés à l'intérieur du Ringbahn et parfaitement raccordés aux transports.

Les loyers ont augmenté de 73% par rapport à 2011, la moyenne au mètre carré est de 11, 24 euros (septembre 2017) pour un appartement de 60 mètres carrés. Les quartiers à l'intérieur du ring bahn qui sont en dessous de cette moyenne sont Moabit, Wedding. A proximité immédiate du ring bahn, vous avez aussi les quartiers de Lichtenberg, Weissensee, Pankow, Treptow et Tempelhof.

En terme du nombre d'annonces par quartier, j'ai fait une recherche sur le site Immobilienscout en octobre 2017 pour un appartement de 60 mètres carrés à moins de 700 euros. Il ne faut pas prendre ces données dans leur valeur absolue car le nombre d'offres varie au jour le jour, mais cela peut vous donner une idée.

Spandau (45 annonces)
Mon avis : la foret et les lacs ne sont pas loin, le S-Bahn et les trains régionaux vous conduisent en 20 minutes dans le centre de Berlin

Hellersdorf (40 annonces)
Mon avis : quartier lointain, il est plus proche du Brandebourg que du centre de Berlin. La ligne 5 vous emmène jusqu'à Alexanderplatz mais c'est long. Mieux vaut avoir une voiture.

Köpenick (23 annonces)
Mon avis : là aussi, idéal pour ceux qui apprécient la nature et les lacs. La ligne 3 du S-Bahn vous permet de rejoindre rapidemment le quartier de Friedrichshain.

Marzahn (23 annonces)
Mon avis : un quartier constitué de grands ensembles mais aussi de grand parc, notamment les superbes jardins du monde. Une ligne de S-Bahn et des tramways vous permettent de rallier le centre.

Reinickendorf (18 annonces)
Mon avis : idéal si vous aimez la nature, on y trouve des lacs et des forêts. Pratique, vous n'êtes pas loin non plus de l'aéroport de Tegel (bien qu'il soit censé fermer un jour) et plusieurs lignes de S-Bahn traversent le quartier.

Buckow - Neukölln (16 annonces)
Mon avis : quartier frontière avec le Brandebourg, la ligne 7 du métro y passe. Vérifiez si l'appartement se trouve à proximité.

Lichterfelde (16 annonces)
Mon avis : une partie du quartier est traversée par la ligne 1 du S-Bahn mais Lichterfelde reste loin du centre et plus proche de la région du Brandebourg. C'est une option si vous aimez la tranquillité, et si vous avez une voiture c'est encore mieux !

Wedding (15 annonces)
Mon avis : central et populaire, avec des micro quartiers de plus en plus dynamiques et sympas

Weissensee (14 annonces)
Mon avis : quartier voisin de Prenzlauer Berg, il y ressemble de plus en plus avec ses nombreuses aires de jeux, l'arrivée des familles en quête de loyers abordables et de beaux immeubles. On y trouve un lac où l'on peut se baigner l'été.

Marienfelde (12 annonces)
Mon avis : quartier lointain, idéal si vous aimez vous rendre dans le Brandebourg puisque c'est à la frontière. Il y a quand même la ligne 2 du S-Bahn pour vous relier au centre de la ville.

Steglitz(11 annonces)
Mon avis : jolie banlieue, vous êtes entre le Naturpark Südgelande et le jardin botanique. Vous pouvez accéder au centre de Berlin en quelques minutes grâce à la ligne 1 du S-Bahn, ou aux pistes cyclables.
Niederschönhausen 11 Un quartier assoupi et pas très bien desservi par les transports en commun. Mais si vous cherchez de la nature et du calme, vous serez servi. Pour les familles il y a plusieurs parcs et une petite ferme.

Friedrichsfelde (11 annonces)
Mon avis : un quartier pas si lointain desservi par la ligne de métro 5, à proximité des quartiers de Rummelsburg et de Friedrichshain et des rives de la Spree. On y trouve aussi l'immense Tierpark.

Alt-Hohenschönhausen (11 annonces)
Mon avis : de grands ensembles un peu triste, mais les loyers sont imbattables, les tramways vous mènent directement au centre de Berlin et Ikea n'est pas loin.

Wilmersdorf (11 annonces)
Mon avis : un quartier chic, bourgeois, peut être un peu trop calme, mais proche du centre.

Charlottenburg (9 annonces)
Mon avis : un quartier à (re)découvrir où l'on trouve des ambiances très différentes selon les quartiers et des habitants aux styles divers.

Neukölln (9 annonces)
Mon avis : populaire et branché

Prenzlauer Berg (7 annonces)
Mon avis : central, bobo et familial

Tiergarten (Moabit inclus) 6 annonces
Mon avis : central, à proximité du parc Tiergarten et des rives de la Spree

Friedrichshain (5 annonces)
Mon avis : festif, touristique, jeune, le quartier est l'antre des vegans et des hipsters.